Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Как взять вторичное жилье в ипотеку без первоначального взноса

Зачем банкам нужен первоначальный взнос

Прежде всего давайте разберемся, что такое ипотека и зачем банки требуют первоначальный взнос.

Ипотека – это займ от банка на покупку жилья. Как правило, банк берет в залог именно ту недвижимость, которую приобретают по ипотеке. Пока вы не закроете задолженность перед банком, жилье будет под обременением. Это значит, что ни продать, ни подарить или еще что-то сделать с этой недвижимостью вы не сможете.

Казалось бы, все отлично. Банк дает вам деньги на покупку квартиры, а сам получает гарантию в виде закладной на неё. Если вы вдруг не сможете платить ипотеку, оп просто продаст её и получит свои деньги назад. Но не все так просто.

Ипотечный кредит без первоначального взноса для банка слишком рискованная сделка по двум причинам:

  1. Рынок недвижимости очень нестабилен. Периоды роста стоимости недвижимости сменяются затяжными кризисами, которые обрушивают цены на жилье. Если банк выдает ипотеку на пике цен, то он просто не сможет реализовать квартиру по нужной цене, чтобы покрыть задолженность заемщика неспособного дальше оплачивать кредит, во время кризиса.
  2. Ипотека с нулевым взносом привлекает заемщиков низкого качества. Банки считают, что, если человек не может накопить деньги на первоначальный взнос, значит он не очень умеет управлять своими финансами, а как итог – риск невозврата по ипотеке из-за низкой платежной дисциплины. Второй момент, есть убеждение у банков, что ипотека без первоначалки – это удел низкооплачиваемых заемщиков с «серыми» доходами и неофициальным трудоустройством, а это опять же риск будущих проблем с возвратом. Но практика показывает, что все это лишь домыслы банков. Просрочка по ипотечным кредитам самая минимальная (3-4%), а те, кто решился на ипотеку, как правило достаточно исправно выполняют свои обязательства перед банком.

Так или иначе, но первоначальный взнос стал обязательным требованием у большинства банков. При ипотеке вы обязаны иметь на руках 10-15% процентов наличных средств от стоимости квартиры.

Но на любой замок есть отмычка.  Хотеть не вредно, а вредно не хотеть. Сейчас поговорим про 10 способов как обойти первоначальный взнос в банке.

Основные способы взять ипотеку без первого взноса на вторичку

Существует несколько абсолютно законных способов получить жилищную ссуду для покупки вторичного жилья, не внося первоначальный платеж. Разберем их подробнее.

Получение потребительского кредита.

Это простой и быстрый способ найти нужную сумму. Однако прежде чем воспользоваться такой схемой, следует учесть максимально возможную кредитную нагрузку с учетом будущей ипотеки. Ведь ежемесячные платежи нужно будет вносить регулярно по обеим ссудам. Это может сказаться также на максимально возможной сумме ипотечного займа.

Важно! Банки при расчете суммы ипотеки обычно исходят из формулы – затраты на ежемесячные платежи не должны превышать 50% от совокупного заработка заемщика.

Потребительский кредит, взятый незадолго до оформления ипотечной сделки, значительно снизит платежеспособность клиента. Можно попробовать подать заявку на займ уже после одобрения ипотеки. Однако банк при ее рассмотрении получит информацию об уже одобренной жилищной ссуде и может принять отрицательное решение. Этот вариант подходит далеко не всем, но вполне имеет право на существование при правильном учете всех возможных последствий и сил.

Материнский капитал, выдаваемый за рождение в семье второго ребенка

Ипотечные программы, в которых допустимо применение семейного сертификата в качестве первоначального взноса по ипотеке на вторичное жилье, действуют практически во всех крупных кредитных организациях.

Важно! Следует учитывать номинал сертификата – 450 000 рублей. Без использования личных средств при минимальном взносе в 10% возможная стоимость объекта недвижимости будет 4 500 000, в 15% — 3 000 000. Если требуется большая сумма, придется вносить часть первоначальной оплаты за счет личных средств.

Здесь можно подробнее почитать об этом виде ипотеки.

Военная ипотека

Это специально разработанная правительством мера поддержки военнослужащих и работников МЧС, позволяющая вступить в накопительную программу и, спустя определённый срок, получить ипотеку на вторичное жилье или новостройку без первоначального взноса. В его качестве выступают средства, накопленные за период участия в программе. Подробнее мы писали ранее.

Внимание! Материнский капитал и военную ипотеку можно использовать одновременно. Как это сделать и насколько это выгодно, читайте здесь.

Заведомое завышение стоимости объекта

Этот прием возможен по договоренности с продавцом вторичного жилья. Потенциальный заемщик подает заявку на ипотеку на сумму, большую фактической стоимости объекта на размер первоначального взноса. В свою очередь продавец увеличивает цену недвижимости в договоре на эту же сумму. Для банка владелец квартиры пишет расписку, что первый платеж от покупателя получен. Такие сделки весьма рискованные, однако давно и успешно применяются.

Кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости

Это вид ипотеки, где в качестве обеспечения используется не приобретаемая, а уже принадлежащая клиенту недвижимость. Такие программы есть во многих ведущих банках. Их условия не значительно отличаются от обычных ипотечных. Такой займ позволяет купить вторичное жилье без первоначального взноса.

Особенности ипотеки без первоначального взноса

Многие банки предлагают оформление ипотеки на вторичное жилье без первоначального взноса, гарантируя собственные риски посредством дополнительного залога или государственных программ.

Если вы закладываете уже имеющуюся недвижимость, то под обременением банка оказывается все ваше жильё, а если вашу ипотеку гарантирует государство, то нужно учесть и свои возможности в погашении такого кредита.

О том, как снять обременение после выплаты ипотеки читайте здесь.

Об ипотеке с государственной поддержкой в Сбербанке и Уралсибе читайте в этой статье.

Это возможно при наличии права на материнский капитал (после рождения двух и более детей), участии в военно-накопительной системе или отнесению к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Читайте также о том, как использовать материнский капитал с ипотекой на покупку квартиры в этой статье.

к содержанию ↑

Особенности программ


Купить собственную квартиру, улучшить жилищные условия, ставят своей приоритетной задачей многие молодые семьи. Банковские предложения получения собственного жилья в кредит являются одними из самых востребованных программ кредитования. Они отличаются широким разнообразием, предназначены для различных категорий заемщиков. Стандартно, минимальный взнос собственными средствами при получении ипотечного кредита составляет от 15–20 % стоимости жилья. Это необходимо для минимизации рисков банков при выдаче денежных средств. Наличие скидки от реальной рыночной стоимости позволяет быстро реализовать недвижимость и погасить задолженность, если заемщик не погашает долг своевременно.

В связи с повышенными рисками особенностями программ являются:

  • Процентная ставка выше на 3–4 п., чем по программам с ПВ;
  • Требуется подтверждение платежеспособности заемщика;
  • Предоставление дополнительного обеспечения, могут потребоваться созаемщики и/или поручители;
  • Возможность оформить сделку имеют только определенные категории заемщиков.

Где можно получить и на каких условиях?

В каких банках можно оформить ипотеку без первоначалки?
Предложения банков по ипотеке без первого взноса делятся на три категории:

  1. для льготников (первоначальный взнос идет с господдержкой);
  2. для собственников недвижимости (взнос не потребуется, если заемщик оформит имеющуюся в собственности квартиру или дом в залог);
  3. без обеспечения (единицы банков выдают такую ипотеку, не требуя ни взноса, ни залога; такие программы отличаются высокими процентными ставками).

Кто может претендовать на получение ипотеки без первоначального взноса, мы рассказываем в этой статье.

Банки, в которых кредит предоставляют без первого взноса?

На сегодняшний день в следующих банках России появились такие условия:

  • Сбербанк.
  • Райффайзенбанк.
  • Транскапиталбанк.
  • Металлинвестбанк.
  • ВТБ24.
  • Россельхозбанк.
  • Промсвязьбанк.

Перечень банков, которые могут оформить ипотеку без первоначального взноса, более подробно был рассмотрен нами тут.

Для чего банкам нужен первоначальный взнос

Когда мы хотим купить недвижимость и обращаемся за помощью в банк, то нужно понимать, что выдавая кредит банк рискует собственными деньгами. Ипотека выдается на большой срок (20-30 лет) и за это время с заемщиком может случиться что угодно, в результате чего он перестанет платить по счетам..

Чтобы обезопасить себя, банк выдает ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья. С помощью залога банк страхует себя от риска невозврата. Если заемщик не сможет платить по счетам, то кредитор продает недвижимость и получает кредитные деньги обратно.

Но, так как ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется, то банку нужно подстраховаться и на случай падения стоимости жилья. Для этих целей и требуется первоначальный взнос. Рассмотрим на примере:

Пример первый: Банк выдает ипотеку без первоначального взноса

Пример второй: Банк выдает ипотеку с первоначальным взносом

Мораль: банку не выгодно выдавать кредит на полную стоимость жилья. Ему выгодно дать такой кредит, где залоговая стоимость объекта будет выше, чем сумма ипотеки.

Тем не менее, варианты покупки жилья без первоначального взноса есть, давайте рассмотрим их подробнее.

1. Что такое первоначальный взнос по ипотеке и для чего он нужен 💰 🏠

Первоначальным взносом при оформлении ипотеки называют часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости, которая должна иметься у заемщика для получения займа в банке.

В зависимости от выбранной ипотечной программы первоначальный взнос может вообще отсутствовать, а может и достигать 90% цены покупаемой недвижимости.

Традиционно источниками первоначального взноса могут выступать:

  • денежные накопления;
  • потребительский кредит;
  • имеющаяся недвижимость, которая будет продана.

Заемщикам следует иметь в виду, что при наличии первоначального взноса в размере, превышающем 70% стоимости приобретаемой квартиры, может оказаться выгодной схема замены ипотеки потребительским кредитом.

Такой подход позволит не только значительно упростить процедуру оформления займа, но и сократит уровень необходимых затрат. Это объясняется тем, что в потребительском кредитовании отсутствуют комиссии и страховые выплаты, присущие ипотеке.

Однако описанная выше схема подходит далеко не всем, ведь обычно решение об оформлении ипотеки принимают граждане, у которых в качестве первоначального взноса имеется гораздо меньшая сумма.

Сегодня банки позволяют оформить ипотеку с очень маленьким взносом и даже при полном его отсутствии.

Но стоит иметь в виду, что при расчете возможной суммы кредита банк принимает во внимание стоимость квартиры, которая будет установлена в ходе анализа объекта недвижимости оценщиком.

Если же продавец установил на квартиру стоимость выше оценочной, то минимальным первоначальным взносом обойтись вряд ли удастся. Банк рассчитает максимально возможную сумму кредита, основываясь на оценочной стоимости.

Разница между полученным в ходе расчетов размером ипотеки и рыночной ценой квартиры в полном объеме ложится на плечи заемщика и должна быть внесена в качестве первоначального взноса. Рассчитать платежи можно через наш ипотечный калькулятор.